Há dois anos, o funcionário público Eduardo Araújo, que pretende mudar com a família de Vila Velha para Vitória, procura por um apartamento ou uma casa na Capital. Opções de imóveis não faltam. O problema, segundo Araújo, são os preços, cada vez mais salgados.
“Diante dos valores que estão sendo cobrados, vou ter que ficar mesmo em Vila Velha. Está tudo muito caro, principalmente, as casas. Nesses dois anos em que estou procurando um imóvel, percebi a elevação dos preços. Os valores são absurdos. Qualquer apartamento melhor custa mais de R$ 500 mil. Alguma coisa está errada”, reclama.
Para os economistas, o risco de estarmos presenciando o surgimento de uma bolha imobiliária, é pequeno. Nos últimos cinco anos, a Grande Vitória tem sido palco de um boom no setor. De olho no crescimento da economia e no vácuo da expansão do crédito, grandes construtoras se instalaram por aqui e jorram lançamentos na praça. Vitória, Vila Velha e Serra são as cidades que mais sentem essa explosão.
Paralelamente à onda de lançamentos, os preços dos imóveis disparam. Em alguns casos, os valores mais do que dobraram. O Censo Imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sindicon) do Espírito Santo, divulgado a cada seis meses, comprova a elevação.
Há cinco anos, o metro quadrado em Itaparica custava R$ 1.262,37, hoje, não sai por menos de R$ 2.981,00, uma alta de 136,14%. Em 2003, o metro quadrado em Jardim Camburi era negociado a R$ 1.376,11, agora, a mesma área custa R$ 2.907,00, um crescimento de 111,24%.
Economia aquecida
Para o economista Paulo César Coimbra, ainda é cedo para se fazer qualquer tipo de afirmação sobre o atual cenário, mas ele não descarta a formação de bolha.
“É um cenário pouco provável, mas caso a economia global, e conseqüentemente a nacional e local, desacelere, deve haver um desaquecimento na demanda por imóveis no Estado. Diante disso, com mais oferta do que demanda, quem comprou imóveis por preços mais altos não vai querer levar prejuízo, e tentará manter os preços elevados. Essa desaceleração poderia também gerar problemas no financiamento”, explicou Coimbra, ressaltando que isso não aconteceria antes de 2013.
Já o economista Arilton Teixeira está mais convicto da não-existência de uma bolha no Estado. “Esse fenômeno acontece quando os preços sobem sem nenhum fundamento. Aqui, os preços estão subindo porque as economias local e nacional estão em expansão, e muita gente de renda alta está vindo para cá. Como existe a demanda, e não se constrói um prédio da noite para o dia, está acontecendo um choque nos preços, mas nos próximos anos isso deve se estabilizar”, pondera Teixeira.
Coimbra destaca ainda as mudanças conjunturais. “Além do crescimento econômico e da demanda reprimida, pela primeira vez nós temos condições favoráveis ao crédito, principalmente depois da reforma na regulamentação do financiamento habitacional. Essas novas condições colocaram muita gente no mercado. Esses fatores devem fazer com que a oferta dê suporte à demanda”, finalizou.
Bolha imobiliária é: quando os preços dos imóveis são movidos mais por especulações do que por fatores econômicos sólidos. A bolha estoura no momento em que começa a haver excesso de oferta e a demanda começa a dar sinais de perda de fôlego, e há queda de preços. Com isso, quem investiu nesse mercado não quer perder o dinheiro investido e começa a realizar lucros. Segundo os economistas, é muito difícil precisar o tamanho de uma bolha antes que ela exploda.
Hora certa de comprar sua casa própria
13 perguntas sobre imóveis
Especialistas respondem a dúvidas de quem está interessado em comprar um imóvel novo ou usado
1. Esta é a melhor hora para comprar um imóvel?
* O economista Mauro Halfeld, da revista Época, responde: O mercado de imóveis residenciais está mesmo em alta e esse deve ser só o começo de um longo ciclo de alta. Se você puder, compre agora. O ideal é usar parte da poupança para dar uma boa entrada no imóvel. Com a redução dos juros e o aumento dos prazos de financiamento, a procura deverá aumentar muito nos próximos anos. Isso levará a uma elevação ainda maior nos preços. Na hora de comprar, prefira os imóveis usados financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), de preferência com taxas de juros prefixadas, que lhe permitem saber o valor da prestação até o final do contrato.
2. Se tiver que comprar, é melhor um imóvel na planta ou financiado?
* O consultor Marcel Steiner, do site InfoMoney responde:Quanto menor for o valor de um financiamento, melhor. Pedir dinheiro emprestado é caro e compromete seu orçamento por um longo período. Se você não tem dinheiro para comprar seu apartamento à vista, espere mais alguns anos para pelo menos financiar uma parte menor do valor do imóvel. Talvez valha a pena continuar pagando aluguel por mais um tempo. Pode parecer estranho, mas será mais barato. É claro que você deve optar por um imóvel mais em conta.
3. Como o mercado imobiliário deve se comportar no futuro?
* O economista Paulo César Coimbra responde: As décadas de 1980 e 1990 foram ruins para o setor. As reformas feitas, principalmente no sistema de financiamento, o crédito mais elástico e a demanda reprimida fizeram com que o mercado imobiliário voltasse a se aquecer. Nos próximos anos, o mercado imobiliário tende a se expandir. Entretanto, há o problema da crise nos Estados Unidos: dependendo dos rumos que ela tomar, essa questão pode frear um pouco a retomada da construção civil no Brasil.
4. Diante das mudanças na economia é uma boa financiar uma casa em 30 anos?
* O economista Laudeir Frauches responde: Eu acho que vale sim a pena, até porque, acredito que os preços ainda vão subir. Se a pessoa esperar muito - para juntar dinheiro ou na expectativa de que os preços baixem -, vai ter dificuldades para comprar um imóvel. O consumidor deve ter em mente que está assumindo um compromisso de longo prazo. É impossível prever o que vai acontecer na economia nos próximos 30 anos. Então, o importante é aproveitar que os juros caíram, que o crédito está elástico e que os preços ainda estão baixos e investir. A pessoa só deve ter cuidado na hora de assinar o contrato, isso deve ser muito bem estudado e analisado. Se possível, com a ajuda de um especialista. Além dos juros, o consumidor deve observar as inúmeras taxas e seguros que vêm junto com o contrato. O fundamental é a pessoa sempre juntar algum dinheiro antes de entrar em um financiamento e nunca comprometer a maior parte da sua renda com o pagamento de parcelas.
5. Imóvel usado é interessante? Que cuidados devo tomar ao comprar um?
* O consultor Marcel Steiner, do site InfoMoney responde: Muita gente foge de imóveis usados, acreditando que eles podem apresentar problemas ao longo do tempo. Isso, em parte, é verdade. Todo imóvel requer manutenção, como pintura, reformas de banheiros e cozinha. Mas lembre-se de que os imóveis usados são ligeiramente mais baratos que os novos, e com a diferença de preço é possível reformá-lo e deixá-lo com a sua cara. No caso de apartamentos em prédios mais antigos, as chances de aparecerem gastos para reformas do condomínio são grandes. Um elevador que precisa ser reformado, infiltrações na garagem, redecoração do hall de entrada e mudanças no paisagismo. São gastos extras que, por outro lado, valorizam o seu apartamento. Antes de fechar negócio, converse com o síndico ou com a administradora para analisar a situação financeira do condomínio. Muitos prédios são mal administrados e, dessa forma, o valor do condomínio é bastante alto.
6. O que desvaloriza um imóvel?
* O corretor Ary Bastos, responde: É muito difícil que um imóvel se desvalorize. Mas existem duas situações em que isso pode acontecer. A primeira é quando não é feita a manutenção devida. na hora da venda isso pesa. A segunda situação é quando o imóvel fica em uma cidade sem um projeto de desenvolvimento. Nesses casos, a pessoa pode construir uma boa casa e, tempos depois, pode ter uma indústria como vizinho. Uma cidade sem um projeto de expansão regulamentado pode trazer prejuízos para donos de casas e apartamentos.
7. Como financiar uma casa própria e não comprometer o orçamento?
* O consultor Marcel Steiner, do site InfoMoney responde: Para fazer qualquer financiamento, você precisa dar uma entrada - em geral de 20% do valor do imóvel. O restante é financiado em até 15 anos. Para financiar R$ 90 mil, por exemplo, você pagará ao longo de 10 anos o equivalente R$ 161 mil. Nesse sentido, quanto menor for o valor a ser financiado, menos você gastará com os juros. A situação começa a melhorar quando você financia no máximo 50% do valor do imóvel. Evite longos financiamentos, especialmente no Brasil, onde os encargos são altíssimos. Tente amortizar suas dívidas sempre que for possível e exija descontos por isso. No que diz respeito ao seu orçamento, nunca comprometa mais de 20% de suas receitas com as prestações da casa própria. Assim você terá maior flexibilidade com seu dinheiro e não passará por apuros se sua situação financeira apertar.
8. O que devo observar na hora de assinar um contrato de financiamento da casa própria com o banco?
* O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec) responde: O consumidor deve observar em seu contrato a cláusula de quitação descrita, mesmo que ela não esteja no acordo, o Código de Defesa do Consumidor garante o desconto de juros e encargos para quitação antecipada. O consumidor não pode ser penalizado com uma taxa pela sua adimplência. O consumidor que deseja quitar antecipadamente o seu contrato deve protocolar o seu pedido junto ao banco. A instituição deve enviar o demonstrativo de saldo devedor com o cálculo para quitação antecipada. O consumidor deve conferir o desconto apresentado pelo banco com o Procon ou com um advogado. O comprador não deve pagar qualquer taxa que seja cobrada para quitação de seu contrato, mesmo que esteja previsto em cláusula contratual. As tarifas bancárias estão reguladas pela resolução 2.303 do Banco Central. Nessa resolução não há nenhum autorização para cobrança de tarifa para quitação antecipada de financiamento.
9. E na hora de assinar o contrato de financiamento direto com a construtora?
* A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) responde: Na compra direta com a construtora, a vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais barato. E, em geral, quando o imóvel fica pronto, ele vale mais do que o preço pago pelo comprador. A desvantagem desse sistema também é a demora de 2 a 3 anos para entrar no imóvel, além do risco da construtora falir, como aconteceu com a Encol, caso em que 42 mil compradores foram prejudicados. Quem escolheu adquirir um imóvel na planta deve verificar antes se a construtora é séria, visitando obras já entregues a outras pessoas, bem como verificando junto ao Fórum se não há ações requerendo a falência da construtora ou que apontem que ela não honra seus compromissos. O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda e exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão empregados na obra, além do prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, dentre outras condições previstas no contrato. Vale a pena consultar o Procon para saber se a empresa respeita os consumidores.
10. Ao comprar um imóvel na planta, como verifico se a construtora é segura e não vai quebrar nos próximos anos?
* O consultor Marcel Steiner, do site InfoMoney responde: O principal risco de comprar um imóvel na planta é a quebra da construtora. O escândalo da Encol deixou os brasileiros com um pé atrás antes de fechar negócio para adquirir um imóvel que ainda não está pronto. A recomendação é procurar empresas com tradição no mercado e solidez, e livres de reclamações no Procon.
11. Quanto representa a comissão dos corretores sobre a venda dos imóveis? Se ela for negociável, qual a margem de redução?
* O corretor Ary Bastos, responde: A comissão dos corretores é de 5% em cima do valor da compra ou da venda, mas isso é negociável e pode chegar até a 4,5%. Na maioria das vezes, essa queda acontece quando uma construtora contrata uma imobiliária para tocar a negociação de várias unidades. Nessa situação, é dado um desconto na comissão.
12. O que encarece o condomínio dos apartamentos hoje?
* O administrador especialista em condomínios Edson Miranda responde: Hoje, o que mais encarece o valor de um condomínio é o número de funcionários e o preço da água. Como demitir funcionários é difícil, já que na maioria das vezes a folha já é enxuta, o segredo é conscientizar o consumo da água. Os prédios mais novos já estão sendo construídos com relógios separados por apartamento, o que facilita o controle. Outra novidade é o reaproveitamento da água, de chuva e até do banho. Essa novidade também têm contribuído para a diminuição dos gastos.
13. O pedágio de rodovias e pontes pode desvalorizar os imóveis das cidades vizinhas à Capital?
* O corretor Ary Bastos, responde: As unidades de Vila Velha não se desvalorizaram por causa do pedágio da 3ª Ponte. As pessoas reclamam mais é do trânsito, mas até agora isso não afetou a procura. Já o pedágio da Rodovia do Sol, esse sim é um entrave. Com o desenvolvimento do pólo industrial de Anchieta, dificilmente os trabalhadores vão morar em Vila Velha ou Vitória. Muito provavelmente haverá um desenvolvimento imobiliário em Guarapari. "O consumidor deve lembrar que está assumindo um compromisso de longo prazo. É impossível prever o que vai acontecer em 30 anos. O importante é aproveitar o juro em queda”
* Laudeir Frauches,economista: "Hoje, o que mais encarece o valor de um condomínio é o número de funcionários e o preço da água”
* Edson Miranda, administrador especialista em condomínios: "Uma cidade de qualquer portesem um projeto de expansão regulamentado pode trazer prejuízos para donos de casas e apartamentos”
* Ary Bastos, corretor de imóveis: Corretagem: 5% de comissão. É quanto ganham os corretores com a intermediação da venda de imóveis. Quem paga a comissão é quem vende a casa própria.
Empréstimos: 30 anos. É o prazo máximo de financiamento imobiliário oferecido hoje pelos bancos no Brasil.
Fonte: Abdo Filho
