Quando ter um inquilino se transforma em dor de cabeça, a recomendação de especialistas é tentar acordo ou entrar com ações na Justiça para resolver problemas no contrato de aluguel
Em tempos de mercado aquecido, quem tem imóvel locado deve estar preparado para os desafios da administração dos contratos. O processo de retomada do imóvel, tanto residencial quanto comercial, ainda é um dos pontos mais delicados da atividade. Para reduzir os riscos, consultores jurídicos recomendam cautela, flexibilidade para negociar e, principalmente, conhecimento da legislação imobiliária, que facilitou a recuperação do imóvel, uma vantagem para proprietários e inquilinos, já que aumenta a oferta com preços mais acessíveis.
Há 17 anos, a Lei nº 8.245, chamada de Lei do Inquilinato, regulamenta o mercado de locação de imóveis urbanos residenciais e comerciais no país. A legislação trouxe mudanças para a relação inquilino e proprietário ao resgatar a denúncia vazia para contratos residenciais, suspensos por lei anterior, estipulando deveres do locador e do locatário, todas as formas para reaver o imóvel e penalidades para infrações.
O presidente da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI) e do Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário (Secovi-MG), Ariano Cavalcanti de Paula, acredita que a Lei do Inquilinato modernizou o setor, mas a retomada do imóvel continua sendo difícil. Para ele, a lentidão do processo judicial encarece o aluguel, que compensa riscos de prejuízo e cria ônus para proprietário e inquilino. "Por causa dessa demora na Justiça, as exigências para alugar um imóvel no Brasil são fortes. O valor do seguro-fiança é alto e obter dois fiadores é sempre uma situação constrangedora para o locatário".
Pela atual legislação, o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo durante a vigência do contrato, desde que pague a multa rescisória prevista pelo Código Civil. Para o proprietário, no entanto, a ação de despejo é a única forma de solicitar judicialmente a devolução do imóvel.
PRAZOS O processo judicial pode ser instaurado quando o dono solicitar, mesmo sem justificativa, por meio da denúncia vazia, que vale para contratos com prazo igual ou superior a 30 meses e para acordos com duração inferior desde que o inquilino ocupe o imóvel há cinco anos ininterruptos. O pedido judicial de desocupação também poderá ser feito quando o inquilino deixar de pagar aluguel ou os encargos da locação, como condomínio e luz, e quando houver necessidade de uso do bem pelo proprietário, pelo cônjuge ou familiar ou para obras de ampliação significativa desde que autorizadas pela prefeitura.
Pela Lei do Inquilinato, a Justiça só determinará a retomada do imóvel depois do descumprimento de acordo por escrito que estabelece prazo mínimo de seis meses para a desocupação. O advogado Cláudio Soares Donato destaca que a Justiça é o caminho mais longo para solucionar o problema e, portanto, só recomendável quando estão esgotadas as possibilidades de acordo entre as partes. "Todos saem ganhando com o fim do conflito", acredita.
Fonte: Estado de Minas
